Importancia de la oferta vinculante en las hipotecas

oferta vinculante hipotecas

Ante la cantidad de consultas que llegan a nuestro despacho en relación a este tema, vemos conveniente explicar, en un pequeño artículo, en qué consisten las ofertas vinculantes que  acompañan a las hipotecas que firmemos.

 

Para comenzar vamos a empezar por explicar qué son. La oferta vinculante es un documento que  las entidades de crédito  tienen la obligación de dar al cliente tras la firma de un crédito hipotecario (lo cierto es que con la regulación actual es el cliente el que debe pedirla). La misma debe contener de un modo clarificador todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario.

La regulación de las mismas ha sufrido variación a lo largo del tiempo. Hasta el año 2007 sólo era obligatoria para hipotecas nuevas con el límite de  150.253,03 €. El cliente la debía firmar con una antelación de 3 días al día del otorgamiento de la escritura pública. Era una regulación más segura de cara al cliente que la que tenemos actualmente.

A partir del 8 de  diciembre de 2007 es obligatoria para hipotecas de cualquier importe. Así lo establece la ley. Sólo para los casos en que la  hipoteca recaiga sobre una vivienda se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos. No obstante, la obligación que estableció la Orden Ministerial de Mayo de 1994 de firmar la oferta vinculante 3 días antes de firmar la escritura de hipoteca sólo se mantiene para hipotecas con un importe mínimo de 150,253.03 €.

En los casos de subrogación de hipoteca existente con novación, también es obligatoria en los mismos límites arriba indicados; sin embargo, no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente y no haya novación.

Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogaba la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto, a partir del 29 de Julio de 2012 deja  de ser obligatoria la oferta vinculante, aunque el cliente si puede pedirla.

En consecuencia, a día de hoy  nuestro banco, caja de ahorros o cualquier otra entidad crediticia no está obligada a entregarnos el documento que contiene la oferta vinculante.

Por tanto, hay que fijarse en qué año firmamos la hipoteca,  su cuantía y qué regulación recaía sobre la misma, ya que, si se plantea un problema como sucede hoy en día con la reclamaciones de las cláusulas suelo, y el banco tenía la obligación de facilitarnos la oferta vinculante y no lo hizo, estaría incumpliendo claramente la ley y si decidimos recurrir judicialmente el contenido de esas cláusulas, nuestras pretensiones van a tener muchas más posibilidades de éxito.

A modo de consejo, es conveniente pedir siempre que se nos facilite este documento ya que vamos a ver en él de una manera más sencilla y estructurada qué es lo que estamos firmando (duración del préstamo, amortización, tipo de cuotas, número de cuotas, posibilidad de reembolso anticipado, compensación por desistimiento…..).

 

(Emilio Matanza Senovilla)

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Comentarios: 35
  • #1

    magpen93@gmail.com (domingo, 08 diciembre 2013 17:15)

    Agradecería me aclarasen si en la oferta vinculante de mi crédito hipotecario con fecha de noviembre 2000, aparece como indice sustitutivo al desaparecer el IRPH cajas y CECA, el EURÍBOR, por qué catalunya caixa no me lo ha aplicado en ésta última revisión a finales de noviembre.
    Gracias

  • #2

    luidwi1970@gmail.com (domingo, 02 marzo 2014 12:52)

    Mi hipoteca es anterior al 2007. Si firmé la oferta vinculante, cosa que dudo porque no tengo ninguna copia, ¿tiene obligación Caja Duero a proporcionarme una copia si se lo solicito?

    Gracias

  • #3

    vicenteymatanza (martes, 04 marzo 2014 12:14)

    Caja Duero tiene la obligación de proporcionarle toda la documentación firmada que obre en su poder. Para ello deberá solicitarlo al Servicio de Atención al Cliente y, si no lo hacen caso, solicitarlo por escrito mediante envío de un burofax.

  • #4

    vicenteymatanza (martes, 04 marzo 2014 12:40)

    En respuesta a la consulta de magpen93@gmail.com, comentar que esa pregunta es mejor que se la plantee a su entidad bancaria. En cualquier caso, es posible que la revisión se haya aplicado en diciembre. También hay ocasiones en que la revisión del índice de referencia es semestral o anual, y por tanto no se apliquen las nuevas condiciones (el EURIBOR) hasta que entre en juego el nuevo semestre o haya pasado 1 año desde la anterior revisión.

  • #5

    maria dolores parra montiel (jueves, 03 julio 2014 16:41)

    Mi hija tiene una hipoteca firmada,con fecha del 16 de noviembre del 2o11,¿tenia derecho a que le diesen la oferta vinculante antes de firmar la hipoteca? El banco le dice que en aquella época no era obligatorio.saludos.

  • #6

    Maria Pilar Gil Martin (jueves, 04 septiembre 2014 16:06)

    Buenas tardes. Yo firmé mi hipoteca en el año 2005 y no recuerdo nada de la oferta vinculante. La cuantia de mi hipoteca era de 87.500 €. La he solicitado a mi banco y me dicen q no tienen ninguna oferta vinculante. Qué debo hacer?

  • #7

    vicenteymatanza (lunes, 15 septiembre 2014 11:55)

    María Dolores Parra, en 2011 era obligatorio por parte de la entidad entregar una oferta vinculante, salvo que se tratara de una mera subrogación de una hipoteca anterior.

  • #8

    vicenteymatanza (lunes, 15 septiembre 2014 11:59)

    María Pilar Gil, en esa fecha que señala la oferta vinculante no era obligatoria. Sin embargo, eso no quiere decir que la cláusula suelo que pueda tener su hipoteca sea legal, es sólo un parámetro más a valorar. Le recomiendo que se ponga en contacto con un abogado, le entregue la documentación que tenga y él le recomendará sobre si iniciar algún tipo de reclamación judicial o no.
    En todo caso, siempre puede hacer una reclamación al servicio de atención al cliente de su banco instando a la supresión de la cláusula suelo.
    Un saludo.

  • #9

    Carmen (miércoles, 01 octubre 2014 14:51)

    hola, mi caso es de una hipoteca anterior a 2007, pero en enero 2008 se amplió el importe y se realizó una novación para la integración del importe en una sola obligación. el importe resultante es superior a los 150.000; no recuerdo haber firmado oferta vinculante. y según entiendo en el artículo tengo derecho a solicitar la oferta, ¿es así o tiene algo que ver que la hipoteca era por deuda ajena? es decir, se hipotecó la vivienda no para compra de la misma, sino como garantía para un negocio.
    Gracias

  • #10

    Joaquin Perez (viernes, 14 noviembre 2014 12:05)

    En relación con la oferta vinculante que se pueda pedir a otro banco distinto, para reducir la cuota mensual , no importa la finalidad del crédito, siempre y cuando sea requisito fundamental el haber hipotecado la casa.

  • #11

    Ana (miércoles, 26 noviembre 2014 15:58)

    Buenas tardes mi hipoteca es de firma 7 de junio de 2007 y firme ( cosa k no recuerdo y el día de la firma de contrato) la oferta vinculante a fecha ( k a malas penas se ve en el papel de oferta k m han dado) 22 de mayo de 2007. Tienen la obligación de quitar el suelo hipotecario ya k dicha oferta no esta entrs los 3-10 días antes de la firma de la hipoteca?
    Gracias

  • #12

    Pedro (viernes, 03 abril 2015 17:14)

    En la escritura pone que la anticipación parcial de la hipoteca no devenga compensación alguna, pero en la oferta vinculante pone que un 0,5 los primeros 5 años. El notario nos dijo que no nos cobrarían si efectuamos la amortización parcial. El banco nos ha cobrado. Qué prevalece? Hemos reclamado que nos devuelvan el dinero que nos han quitado.

  • #13

    vicenteymatanza (miércoles, 08 abril 2015 19:54)

    Buenas tardes Pedro,
    Aunque para estar seguros de nuestra respuesta tendríamos que tener acceso a la hipoteca para poder revisarla, en principio si es como usted dice prevalece lo contenido en la hipoteca. En realidad y aunque fuese al revés, es decir, que no constara en la oferta vinculante y sí en la hipoteca, aun así tendrían derecho a la devolución de ese dinero pues el banco no habría informado convenientemente a un consumidor de las condiciones y comisiones de dicha hipoteca.

  • #14

    Eva Castro (domingo, 28 junio 2015 20:00)

    Hola, mi hipoteca es de septiembre del 2008 por 66.000, quisiera saber si es obligatoria la oferta vinculante. He ido a preguntan al Banco Pastor y este me dice que no

  • #15

    Vicente & Matanza (lunes, 29 junio 2015 19:39)

    Buenas tardes Eva,
    Salvo que su hipoteca se trate de una subrogación en otra hipoteca, sí sería obligatoria la oferta vinculante. A la entidad bancaria procure no hacerle demasiado caso. Si tiene alguna duda en relación a la cláusula suelo de su hipoteca o incluso si no sabe si tiene dicha cláusula suelo, contacte con un abogado.

  • #16

    jose manuel (martes, 14 julio 2015 15:24)

    Hola tengo irph dicen de cambiarme a euribor mas 0.5 con uci pero sin carácter retroativo por firmar una oferta vinculante.se puede demandar,o que otra sokuciones hay gracias

  • #17

    Vicente & Matanza (miércoles, 15 julio 2015 14:39)

    Buenos días José Manuel.
    Se están dictando sentencias favorables a clientes con IRPH donde además de anularlo, se devuelven cantidades, con lo cual sí se podría iniciar una demanda. En todo caso, antes sería necesario analizar toda la documentación que tenga en su poder sobre este asunto.
    Para valorar su caso de manera personalizada e incluso calcular qué cantidad podría reclamar, puede ponerse en contacto con nosotros.

  • #18

    Unai (lunes, 12 octubre 2015 22:25)

    Muy buenas.
    Entiendo que en una subrogación de hipoteca, la oferta vinculante no era obligatoria aunque fuese en el 2010.
    Es así ?

    Gracias

  • #19

    ROSA SUAREZ (lunes, 14 diciembre 2015 10:12)

    Buenos días,
    Mi oferta vinculante es del 2001, pero no indicaba nada del índice sustitutivo en caso de desaparición del irph.
    Es correcto que en la oferta vinculante no salieran estos datos.?
    Gracias

  • #20

    Vicente & Matanza (lunes, 14 diciembre 2015 11:42)

    Buenos días Rosa,
    En relación a su pregunta, indicarle en primer lugar que la oferta vinculante y lo contenido en la escritura de préstamo hipotecario deben coincidir necesariamente. En todo caso, también comentarle que no es obligatorio, aunque sí es muy habitual y aconsejable, incluir índices sustitutivos en las hipotecas.
    Por último, informarle de que el IRPH está en tela de juicio por los Tribunales, existiendo ya sentencias firmes que lo han declarado nulo. En estos casos, y cuando se declara nulo un IRPH y no se ha establecido un índice sustitutivo (que desconozco si es su caso), no se deberían pagar intereses.
    En cualquier caso, si desea plantearnos cualquier duda concreta, no dude en ponerse en contacto con nosotros en nuestro email: vym@vicenteymatanza.com

  • #21

    jose Vicente (lunes, 04 enero 2016 20:55)

    Si tengo una oferta vinculante entregada por el banco, me dan un plazo de 15 días, me retrasan la firma más de esos 15 días y luego me dicen que de 160.000 lo único que me pueden dar son 95.000€... Como puedo obligarles a firmar lo convenido? o ya no puedo pq los 15 días se consideran naturales. Si se consideran hábiles aún estoy en plazo.

  • #22

    Vicente & Matanza (martes, 05 enero 2016 18:22)

    Buenas tardes José Vicente,
    El tema que comentas es complejo y por tanto, te emplazo a que te pongas directamente en contacto con nosotros a través del email vym@vicenteymatanza.com para que podamos estudiar el caso con mayor detalle y, si puedes, envíanos la documentación (oferta vinculante) escaneada.
    En todo caso, decirte que si la oferta vinculante estuviese firmada se puede considerar una especie de precontrato y por tanto con contenido obligacional para ambas partes.

  • #23

    mabel (lunes, 21 marzo 2016 13:56)

    Buenos dias:
    Mi oferta vinculante es del 12 de Mayo del 2003, no salía indice sustitutivo y tenÍamos IRPH,( SIN PROPUESTA , NI FRIPER, NI NADA), nos llamaron el 27 (viernes) para firmar la hipoteca el 30 de Junio ( lunes) del 2003, en la oferta pone que tiene validez 15 dias, no nos dieron copia de las escrituras ni ningún tipo de documento. Mi escritura tiene un sustitutivo ( de la deuda publica + 1,5%) que no fue pactado ni informado, mas una gran lista de comisiones y claùsulas ( que por supesto no salian en la oferta), puedo reclamar por todo?

  • #24

    natividad (lunes, 18 abril 2016 08:16)

    Tengo un prestamo hipotecario de vivienda por 210.000 euros firmado 3abril 2006 no firme oferta vinculante
    Tenia obligacion el banco a darmela?
    Tengo yo derecho a que me cancelen la clausula suelo y me devuelvan los interes pagados de mas?ww

  • #25

    Puri (martes, 19 abril 2016 22:50)

    Tengo una hipoteca del año 1998, con oferta vinculante. Como no tenia copia solicité una y al leerla me he dado cuenta de que en la oferta se indica un interés fijo mínimo del 5% y un máximo del 11%. No obstante el máximo no se refleja en la escritura pese a que el Notario hace advertencia expresa de que es fiel reflejo de la oferta. Sospecho que ha sido manipulada dado que no la firmé al anverso y parece que se ha introducido una línea a máquina que no cuadra con el resto. ¿Se podría considerar contrato nulo? ¿Qué puedo hacer? Muchas gracias.

  • #26

    Vicente & Matanza (jueves, 05 mayo 2016 11:57)

    En respuesta a los últimos comentarios, indicar que la existencia de una oferta vinculante con los requisitos legales necesarios es uno de los criterios más a seguir a la hora de determinar si una cláusula del préstamo hipotecario (y especialmente la cláusula suelo) es nula y abusiva, pero no es el único. Habrá que analizar en cada caso concreto si la oferta vinculante era o no obligatoria, además de otra serie de factores, para determinar si es viable iniciar algún tipo de reclamación contra la entidad financiera.
    Os podéis poner en contacto con nosotros en el siguiente email: vym@vicenteymatanza.com para hacer un estudio de viabilidad personalizado de vuestro caso y que además no tiene ningún coste.

  • #27

    Beatriz (viernes, 03 junio 2016 14:08)

    Hola
    Mi hipoteca se firmó en agosto de 2006.Tenían obligacion de efectuar O.V.
    Me ha llegado una supuesta O.V. que ha alegado el banco a CECA por una reclamacion que interpuse.
    Al verla y no tenerla pedí copias a notario y banco
    No la tienen.
    Y el notario redacto conforma a minuta diciendo que le enseñe la oferta V. y que renuncié a revisar escritura.Así como otras renuncias que me están perjudicando y clausulas abusivas
    No hizo las advertencias legales correspondientes.
    Error en consentimiento.
    Abuso de firma?
    Asociación ilícita del banco?
    Penal?
    ¿Que debería hacer para invalidar semejante fraude,que es como yo lo veo?

  • #28

    mayte (jueves, 30 junio 2016 12:32)

    Hola,la hipoteca de mi casa es de octubre de 2004 y la oferta vinculante es de mayo del 2006, mi pregunta es si no tendría que haberla firmado el mismo día de la firma de la hipoteca en el notario y no 2 años después, es eso legal ?Tengo clausula suelo e IRPH.

  • #29

    Ricardo (sábado, 03 septiembre 2016 01:36)

    Agradeceria me ayudasen con la siguiente duda.

    En enero de 2007, firme hipoteca con c. suelo de 240.000.Aunque parece no era obligatorio, si que tengo una OV.

    En abril de 2008, realicé novacion, reduciendo el diferencial sobre el euribor, manteniendose el resto de condiciones ( misma clausula suelo).

    ¿ Me deberian haber dado otra oferta vinculante antes de la Novacion? ¿Es obligatoria en este caso ?

    Muchas gracias

  • #30

    Vicente & Matanza (miércoles, 14 septiembre 2016 11:39)

    La oferta vinculante ha de ser firmada con anterioridad (y con una anterioridad mínima de 3 días) a la firma de la escritura.
    Además, debería ser entregada, aceptada y firmada también en casos de novación del préstamo hipotecario.

  • #31

    Soraya (jueves, 27 octubre 2016 20:19)

    Buenas, nosotros firmamos la oferta vinculante, el problema que tenemos es que a la hora de hacer la revisión de la hipoteca para el tipo de interěs variable nos hemos dado cuenta que las condiciones firmadas en la oferta y las de las escritura de la hipoteca no son las mismas, que podemos hacer? Por que cumplir o no las condiciones nos hace subir o bajar un punto el tipo de interés.

  • #32

    CARLES (viernes, 25 noviembre 2016 11:36)

    Buenas. A mi me entregaron en su momento una oferta vinculante que incluia la posibiidad de tres períodos de carencia de 12 meses cada uno. Mi sorpresa viene cuando al ir a solicitar un período de carencia no aparece en ningún lado de la escritura de la hipoteca ninguna mención a esos períodos de carencia de mi hipoteca bonificada. Debe suponerme eso un problema? Pueden haber clausulas como la del período de carencia que no aparezcan en la copia simple de la escritura hipotecaria y que si que aparezcan en la OV?

  • #33

    Rober (viernes, 06 enero 2017 19:22)

    Buenas . Pueden pasarte más gastos hipotecarios de los que aparecen en la estimación de costes de una oferta vinculante ? Ya que el banco se equivocó en el % del itp y pusieron de menos y ahora la empresa que gestionó el papeleo de parte de banco me reclama el pago.
    Saludos

  • #34

    Raquel (sábado, 14 enero 2017 11:55)

    buenos dias hace unos meses hice la solicitud de hipoteca por valor de 116.000€ y ya la tengo aceptada pero el propietario del piso que en este caso es Bankia me solicita la oferta vinculante con mi entidad para la ley de blanqueo de capitales y mi entidad me dice que la oferta vinculante no me la pueden dar hasta que se firme la hipoteca mi pregunta es pueden entregarmela 15 dias antes de la firma? y es normal que el propietario me solicite dicha oferta? gracias

  • #35

    andrea (jueves, 09 marzo 2017 17:39)


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