Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Ley de Arrendamientos Urbanos

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos ha llegado en forma de modificación de la Ley de 24 de Noviembre de 1994. La Ley 4/2013, de 4 de Julio, de medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas introduce importantes  modificaciones en el régimen del contrato de alquiler.

 

A través de este artículo hablaremos de las novedades más destacadas y de la relevancia práctica de las mismas en el día a día. Vamos a agruparlas en 4 bloques, las que a nuestro entender son las más importantes.

 

1- En primer lugar, y como objetivo primordial de esta nueva ley, es conseguir una mayor flexibilidad y autonomía de las partes en los contratos de arrendamiento. Desde nuestro punto de vista, la ley nace con buenas intenciones para que este objetivo se cumpla, pero está muy lejos de su consecución. No instaura la libertad entre partes que pretende, estando de hecho aún muy limitada la misma, ya que el  límite lo establece el propio Título Segundo de la Ley que viene a decir que libertad sí, pero siempre y cuando no se perjudique al arrendatario.  Un  caso especial donde la autonomía de las partes ha sido aún más coartada con la nueva ley es el de las viviendas suntuarias.

 

2- Otra novedad importante y que debe conocer el público en general es el cambio de los plazos en los supuestos de prórroga del contrato. La Ley diferencia entre la prórroga forzosa del contrato, donde los plazos pasan de cinco a tres años,  y la prórroga amistosa, donde pasa de tres a un año.

3- Destacar también lo que dice el artículo 9.3. En él se establece la posibilidad de la negación de la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene una necesidad sobrevenida de la vivienda  para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá hacerse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si pasado esta plazo, o el que las pastes hubieran establecido, no se proceda a la efectiva ocupación de la vivienda, el arrendatario podrá optar bien por:

·       En el pazo de 30 días ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta tres  años, respetando las condicione contractuales existentes antes de la extinción, siendo indemnizado con los gatos que le hubiera ocasionado el desalojo.

·       Pedir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedare por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4- El artículo 11 establece la posibilidad de desistimiento del arrendatario una vez pasados seis meses y preavisando al arrendador con al menos 30 días de antelación.

Esta nueva ley fomenta, además, la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Se establece un sistema de oponibilidad del derecho del arrendatario en función de que el contrato esté inscrito o no en el Registro. Desde nuestro punto de vista estas novedades van a tener escasa incidencia ya que, entre otras cosas, los gastos de inscripción en el Registro los abona el arrendatario y la operación estaría sujeta  al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados siendo sujeto pasivo del mismo el arrendatario.

Para terminar vamos a hablar del artículo 27.4, el cual entendemos que es el más problemático de la reforma. A grandes rasgos y de una forma clara viene a establecer la posibilidad de resolver el contrato y la cancelación del mismo en el Registro sin pasar por el juzgado, pero omite toda mención al lanzamiento, lo que va a provocar su nula eficacia en la práctica, que al fin y al cabo es lo que se pide a una ley, claridad y eficacia. Decir también que es deseo del legislador a través de esta ley, instaurar un Registro de Sentencia Firmes de Desahucios, el cual probablemente también carezca de aplicación.

Es una ley que nace con la intención de flexibilizar y dotar de la máxima autonomía a las partes en todos los procesos por los que va pasando el contrato a lo largo de su existencia, pero la realidad dista mucho de este deseo del legislador; es más,  lo limita y crea una ley con supuestos de escasa eficacia práctica.

(Emilio Matanza Senovilla)

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